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    建立健全資產(chǎn)評估相關(guān)配套制度
    根據(jù)資產(chǎn)評估法要求,財政部將加快《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》和《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》等相關(guān)管理制度,確保資產(chǎn)評估法落到實處。各級財政部門和資產(chǎn)評估協(xié)會要抓緊清理和修訂與資產(chǎn)評估法不一致的規(guī)定,并按照資產(chǎn)評估法要求,建立新的管理規(guī)范和工作流程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會要按照資產(chǎn)評估法要求,制定并不斷完善資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則和職業(yè)道德具體準(zhǔn)則,和監(jiān)督會員執(zhí)業(yè)行為。
    如果有需要進(jìn)行實用新型資產(chǎn)評估的讀者,可以咨詢重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司。本司匯聚了大批行業(yè)評估人才,拆遷評估師和房屋和企業(yè)拆遷律師,現(xiàn)有十多位擁有在資產(chǎn)評估、拆遷法律、征地拆遷、企業(yè)重組合并收購等領(lǐng)域10年以上經(jīng)驗的人才,同時本司與全國多家評估機構(gòu)、拆遷法律咨詢律師、征收拆遷辦、以及評估院所合作,以便為顧客提供有價值的服務(wù),從成立至今我司已經(jīng)服務(wù)了全國幾千家公司企業(yè)和事業(yè)單位,我們有著豐富的房屋、廠房、園林、評估、企業(yè)拆遷等評估經(jīng)驗,同時為廣大被拆遷戶做過評估,通過我們的評估以實現(xiàn)了大多數(shù)客戶的預(yù)期目標(biāo)。
    渝中企業(yè)整體資產(chǎn)評估公司
    整體資產(chǎn)評估準(zhǔn)則
    根據(jù)我國資產(chǎn)評估管理要求和國際資產(chǎn)評估慣例,資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則有重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格等四種。
    1.重置成本
    重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價值,它是指在現(xiàn)時條件下,按功能重置資產(chǎn),并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。 重置成本標(biāo)準(zhǔn)必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用,如果資產(chǎn)改變用途,或是無法經(jīng)營而中斷運轉(zhuǎn),在資產(chǎn)評估中就應(yīng)改用其他價格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)的續(xù)用形式有在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用,不同續(xù)用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。
    2.現(xiàn)行市價
    現(xiàn)行市價是指無形資產(chǎn)評估在公開市場上的銷售價格,這種銷售可以是實際銷售,也可以是模擬銷售?,F(xiàn)行市價應(yīng)是在有充分的市場競爭,交易雙方都沒有壟斷及強制,而且雙方都有足夠時間和能力了解實情,具有立的判斷和理智的選擇的條件下進(jìn)行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價的基本因素有:資產(chǎn)本身的再生產(chǎn)成本價格。一般來講,資產(chǎn)價格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低;資產(chǎn)現(xiàn)時功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況,在一般情況下就會優(yōu)價;市場供需情況,一般情況一項資產(chǎn)供大于求,其價格會下降;如果求大于供,價格就會上。
    我國在現(xiàn)時情況下,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則尚未完全形成,市場信息渠道尚不夠暢通,評估者的實踐經(jīng)驗有待進(jìn)一步提高。因此,除土地及房屋評估以外,以現(xiàn)行市價作為價格標(biāo)淮,對某些資產(chǎn)評估時尚有一定難度。
    3.收益現(xiàn)值
    收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)評估產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場價格,是剩余價值的本金化。在市場經(jīng)濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。在正常的經(jīng)營條件下,投資者欲獲得更多的收益,就必須在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率。投資越多資產(chǎn)價值就越大,反之越小。從本金運動的目的看,本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的,投入一定量的本金,可獲得-定量的收益,反之,根據(jù)一定量的收益,也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個概念:一是本金收益率,即投入的本金與預(yù)期收益的比率,二是收益本金化率,即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值就是年預(yù)期收益除以適用本金收益率后的商。
    以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價格標(biāo)準(zhǔn),意味著資產(chǎn)所有者流動的不是一般的商品買賣,而是將資產(chǎn)作為收益能力來買賣,無形資產(chǎn)評估在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下:
    資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率
    收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中有兩個不足,一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測起來因難。二是用預(yù)期收益作為被評資產(chǎn)價值的基礎(chǔ),似乎與資產(chǎn)實體本身無關(guān),故用起來難度大。但盡管如此,收益現(xiàn)值仍有其無法替代的優(yōu)越性。
    收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提下,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則只能是整體資產(chǎn)或具有單獲利能力的資產(chǎn),并且在預(yù)期收益較為穩(wěn)定的條件下應(yīng)用才較為科學(xué)。
    4.清算價格
    清算價格是指企業(yè)無形資產(chǎn)評估停止經(jīng)營或破產(chǎn)后.要求在一定期限內(nèi)以的方式處理其資產(chǎn),以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價值,也就是在非正常市場條件下資產(chǎn)拍賣的價格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣,可能是破產(chǎn)或是歇業(yè),也可能是合作期滿。但無論是什么原因停業(yè),其核心問題都是清償債務(wù),而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速。由于受到期限限制和買主限制,其價格一般大大低于現(xiàn)行市價。清算價格有強制清算價格,有序清算價格和續(xù)用清算價格。以清算價格作為資產(chǎn)的計價標(biāo)準(zhǔn),稱為清算價格標(biāo)準(zhǔn)。
    資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的價格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、評估目的和前提條件加以選樣。從原則上說,資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和價格類型應(yīng)該是嚴(yán)格匹配的,不存在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相互替代問題。但在實踐中出于種種原因和評估條件的需要,具體操作時可能產(chǎn)生價格類型替代的必要性。在某些情況下,這種替可能提高評估質(zhì)量和資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量,也便于實際操作。
    渝中企業(yè)整體資產(chǎn)評估公司
    評估機構(gòu)
    第十五條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式,聘用評估人員開展評估業(yè)務(wù)。
    合伙形式的評估機構(gòu),應(yīng)當(dāng)有兩名以上評估師;其合伙人三分之二以上應(yīng)當(dāng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師。
    公司形式的評估機構(gòu),應(yīng)當(dāng)有八名以上評估師和兩名以上股東,其中三分之二以上股東應(yīng)當(dāng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師。
    評估機構(gòu)的合伙人或者股東為兩名的,兩名合伙人或者股東都應(yīng)當(dāng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評估師。
    第十六條 設(shè)立評估機構(gòu),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請辦理登記。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評估行政管理部門備案。評估行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時將評估機構(gòu)備案情況向社會公告。
    第十七條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法立、客觀、公正開展業(yè)務(wù),建立健全質(zhì)量控制制度,保證評估報告的客觀、真實、合理。
    評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度,對本機構(gòu)的評估人員遵守法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則的情況進(jìn)行監(jiān)督,并對其從業(yè)行為負(fù)責(zé)。
    評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受監(jiān)督檢查,如實提供評估檔案以及相關(guān)情況。
    第十八條 委托人拒絕提供或者不如實提供執(zhí)行評估業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬、財務(wù)會計信息和其他資料的,評估機構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行合同的要求。
    第十九條 委托人要求出具虛假評估報告或者有其他非法干預(yù)評估結(jié)果情形的,評估機構(gòu)有權(quán)解除合同。
    第二十條 評估機構(gòu)不得有下列行為:
    (一)利用開展業(yè)務(wù)之便,謀取不正當(dāng)利益;
    (二)允許其他機構(gòu)以本機構(gòu)名義開展業(yè)務(wù),或者冒用其他機構(gòu)名義開展業(yè)務(wù);
    (三)以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳,或者貶損、詆毀其他評估機構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù);
    (四)受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù);
    (五)分別接受利益沖突雙方的委托,對同一評估對象進(jìn)行評估;
    (六)出具虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告;
    (七)聘用或者不符合本法規(guī)定的人員從事評估業(yè)務(wù);
    (八)違反法律、行政法規(guī)的其他行為。
    第二十一條 評估機構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險基金,或者自愿辦理職業(yè)責(zé)任保險,完善風(fēng)險防范機制。
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    土地使用權(quán)評估資料清單
    (一)土地權(quán)屬資料復(fù)印件。
    1.國有土地使用權(quán)證書;
    2.國有土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同、協(xié)議;
    3.有關(guān)部門關(guān)于土地使用問題的批文;
    4.取得土地使用權(quán)有關(guān)費用的支付憑證。
    (二)土地規(guī)劃資料復(fù)印件。
    1.用地紅線圖;
    2.總平面布置圖;
    3.土地位置圖(在城市行政區(qū)劃圖中標(biāo)出);
    4.土地開發(fā)規(guī)劃說明及規(guī)劃圖;
    5.土地規(guī)劃用途、建筑面積、容積率、綠化標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃部門批文。
    (三)土地狀況資料
    1.工程地質(zhì)狀況資料;
    2.地貌狀況資料(形狀、坡度、障礙物等);
    3.自然環(huán)境狀況資料(生態(tài)、景觀等);
    4.建筑物情況資料(權(quán)屬、數(shù)量、面積、結(jié)構(gòu)、高度、建筑年代等);
    5.其他地上附著物情況資料;
    6.基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度資料,即七通一平情況資料(道路、電力、通訊、自來水、污水、煤氣、熱氣、地平)及開發(fā)費用;
    7.商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套情況資料。
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